英國商業裝修需要哪些規劃許可？（2026）

商業裝修的規劃環境與住宅裝修截然不同。大部分內部工程完全不需要規劃許可 — 但當需要時（用途變更、外部招牌、Listed Building），不知情的租戶往往會中招。以下是 2026 年英國商業裝修規劃規例。

大部分內部商業裝修工程不需要規劃許可

如您的裝修純屬內部 — 房間間隔、安裝新插座及燈具、鋪設新地板、安裝廚房櫃台 — 一般不需要規劃許可。內部改動通常豁免於規劃管制。

Building Regs 永遠適用 — 但這是與規劃許可分開的程序。

甚麼時候商業工程需要規劃許可

1. 用途變更

每個物業均按以下指定「用途類別」 Use Classes Order。由一個類別轉為另一類別通常需要規劃許可。2026 年英國商業物業主要用途類別：

• Class E — Commercial, Business and Service（辦公室、店舖、餐廳、健身室、室內運動、醫療、金融、日間託管）。這是 2020 年引入的全新廣泛用途類別，允許大部分商業用途在無規劃許可下靈活轉換。
• Class F.1 — Learning and non-residential institutions（學校、圖書館、藝術館、博物館、宗教場所）
• Class F.2 — Local community uses（鄉郊小型店舖、會堂、運動設施、游泳池）
• Sui Generis — 不屬任何類別的單獨用途（酒吧、外賣店、賭場、博彩店、廢料場、油站、夜店）

Class E 內的大部分商業對商業轉換（例如辦公室 → 店舖、零售 → 餐廳）無需規劃許可。由 Class E 或 F 轉為 Sui Generis（例如店舖 → 酒吧、餐廳 → 外賣店）通常需要規劃許可。

2. 外部改動

• 招牌 — 大部分商業招牌需要 Advertisement Consent（規劃子程序）。有照明招牌幾乎一定需要；大型外部招牌一定需要。標準小型橫幅招牌可能符合 Deemed Consent（無需申請）。
• 店面改動 — 新店面、新外門、大型外部開口 — 通常需要規劃許可
• 外部機械設備 — 牆上冷氣機、餐廳抽氣系統、屋頂 HVAC、衛星天線 — 通常需要規劃許可
• 外部照明 — 保安泛光燈、發光防撞柱 — 視乎影響可能需要規劃許可
• 戶外座位區 / 行人路牌照 — 除任何規劃許可外的單獨發牌

3. Listed Building

如您的商業物業為 Listed Building（Grade I、II* 或 II），除任何規劃許可外，以下事項需要 Listed Building Consent：

• 任何影響歷史結構的內部改動 — 包括「隱形」工程如拆除原裝灰泥、更換原裝木工、拆除煙囪
• 任何類型的外部工程
• 安裝影響歷史結構的現代服務（電氣、水暖、AV 佈線）

Listed Building Consent 嚴格 — 須提交文化遺產聲明，往往需要專業文化遺產建築師。預留 8-14 星期等待決定。未經授權工程的罰款：最高 £20,000 並須還原。

4. 保育區

保育區內的商業物業在外部改動方面面對額外限制（店面改動、油漆顏色、招牌）。部分商業區的 Article 4 指令會撤銷原本允許改動的許可開發權。

餐廳 / 酒吧裝修的特定許可

餐廳及酒吧裝修通常需要多項同意：

• 規劃許可 — 如由另一用途類別轉為 Sui Generis（酒吧、夜店、外賣店）
• 場所牌照 — 用於賣酒、受規管娛樂、深夜餐飲（與規劃許可分開，受《2003 年發牌法令》規管）
• 行人路牌照 — 適用於公共行人路上的戶外座位
• 食物業務登記 — 向當地 Environmental Health 部門
• 熱食外賣同意 — 部分市鎮與場所牌照分開
• 抽氣系統規劃 — 排往屋頂或後方的餐廳通風系統往往需要特定同意

醫療 / 牙科 / 診所裝修的特定許可

• CQC 註冊 — 大部分受規管的健康活動需要 Care Quality Commission 註冊。場所必須符合特定標準。
• 輻射規例 — 如安裝 X 光設備（牙科、足科），須根據 IRR17 向 HSE 提交通知
• 臨床廢物牌照 — 臨床廢物處置需要持牌承辦商 + 場所設有安全存放容量
• 救護車通道 — 部分診所位置需要當地當局批准的車輛通道計劃

零售裝修的特定許可

• 店面改動同意 — 新店面、大窗、自動門通常需要規劃許可
• 廣告同意 — 大部分店舖招牌需要同意（除非極小）
• 捲閘同意 — 外部捲閘通常因美學理由被拒；偏好穿孔式或內置式捲閘
• 行人路牌照 — 適用於任何展示於店外的貨物

商業裝修的 Building Regs

Building Regs 對商業裝修的執行比住宅更嚴格。影響商業工程的重點 Parts：

• Part B（消防安全） — 逃生路徑、防火分隔、火警警報、緊急照明，部分建築物設灑水系統
• Part E（隔音） — 尤其針對辦公室的新間隔
• Part L（節能） — 新建及翻新的能源表現
• Part M（建築物進出及使用） — 殘疾使用者的無障礙通道，包括無障礙廁所、無障礙通道、助聽迴路
• Part F（通風） — 為使用者提供足夠通風

商業 Building Control 提交因複雜程度通常需要 Full Plans（而非僅 Building Notice）。商業裝修的 Building Control 費用視乎規模通常為 £1,500-5,000。

與業主及永久業權持有人合作

即使不需要規劃許可，您的商業租約幾乎肯定要求業主同意以下事項：

• 任何改動（標準「未經同意不得改動」條款）
• 大廈服務的變更（HVAC、電氣、火警偵測）
• 連接至大廈中央系統
• 裝修期間使用公共部分（送貨、停車、使用升降機）
• 在建築物外部安裝招牌

業主同意通常「不得無理拒絕」，但程序需時 4-8 星期，並可能需要 Licence to Alter（LTA）— 記錄協議工程的正式合約。LTA 的律師費用通常為 £1,500-4,000。

CDM 規例 — 適用於所有商業裝修

《2015 年建築（設計與管理）規例》適用於所有建築項目，包括商業裝修。主要義務：

• 客戶必須以書面委任 Principal Designer（通常為主要顧問）及 Principal Contractor（通常為裝修公司）
• 施工前資料必須與所有相關方分享
• Principal Contractor 須提交 Construction Phase Plan
• 完工時交付 Health and Safety File，記錄建築物應如何安全維護
• 對於超過 30 日或 500 人天的項目，須向 HSE 提交 F10 通知

未能遵守 CDM 屬刑事罪行 — 客戶、設計師及承辦商均會被罰款。優秀的裝修承辦商會代表客戶處理 CDM 協調。

常見問題

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